CITIZEN - Komunitas Tata Ruang

AirBnB dan Housing Crisis - Citizen Forum 1

April 03, 2017
By Komunitas Citizen
0 Comments

Citizen Discussion 1 – Airbnb dan Housing Crisis

3 April 2017

Dalam diskusi pertama Citizen, anggota komunitas Citizen mendiskusikan potensi housing crisis di Indonesia dengan menggunakan case study kota San Francisco yang mengalami keterbatasan supply perumahan dan kenaikan harga/sewa rumah di kota. Di dalam sebuah article yang dituliskan oleh Alice Turong (2015), hal ini terjadi akibat tingginya aktivitas komersialisasi rumah-rumah sebagai akomodasi sewa pendek yang dipicu oleh keberadaan Airbnb yang memfasilitasi pertemuan dan transaksi antar penyewa dan pemilik akomodasi.

Diskusi dilaksanakan dengan menjawab lima (5) pertanyaan yang berhubungan dengan case study yang diberikan dan implikasinya terhadap kota-kota di Indonesia. Tujuan dari post ini adalah untuk menyimpulkan hasil diskusi untuk setiap pertanyaan yang diberikan.

Apa kalian familiar dengan model bisnis Airbnb? Dan apakah dampak dari Airbnb sudah terasa seperti apa yang terjadi di San Francisco (SF)?

Mayoritas dari anggota komunitas citizen sebelumnya tidak mengetahui keberadaan Airbnb dan setuju bahwa Indonesia harus muai memikirkan bagaimana beradaptasi terhadap trend Airbnb agar issue yang dirasakan di SF tidak terjadi di Indonesia.

"Kalau di Makassar sendiri, dampaknya belum terasa. Karena di sini hotel masih sangat popular dan factor penyebab krisis perumahn mayoritas disebabkan oleh kurangnya lahan dan pertumbuhan penduduk. Maka dari itu mungkin issue ini belum begitu dibicarakan oleh pemerintah daerah." – Satriani Zain

"Menurut saya masih belum terasa dampaknya, karna hotel juga banyak dibangun dan harganya sewa hotelnya juga masih relatif murah, ditmbah lagi belum familiarnya masyarakat dengan Airbnb, karena Traveloka, dll." – Echi Rachmat

Dalam diskusi ini kami dapat menyimpulkan bahwa familiarity public terhadap sebuah servis menentukan besar market shift dari industry perhotelan di kota-kota di Indonesia.

Dampak Airbnb Terhadap Ekonomi Lokal

Airbnb pada tahun 2015 mencalim bahwa platform sharing economy tersebut telah berkontribusi terhadap perekonomian kota SF sebesar 469 Juta US Dollar. Berdasarkan analisa dan diskusi kami, kami dapat menyimpulkan bahwa dalam keberadaan Airbnb dapat menguntungkan pemilik akomodasi dan juga secara tidak langsung menghidupkan perekonomian disekitarnya. Hal lain dimana hal ini dapat menguntungkan masyarakat local adalah dengan pengalokasian dana yang dikumpulkan dari pajak perhotelan Airbnb dapat di alokasikan untuk pembangunan unit-unit perumahan yang affordable. Namun, kami juga melihat dimana keuntungan-keuntungan ini bisa dimanipulasi oleh investor-investor asing yang menggunakan Airbnb sebagai sarana mendapatkan pendapatan dari asset tidak berjalan.

"Menurut saya tentunya menguntungkan karena jadi penghasilan tambahan bagi masyarakat terkhusus di dareah/kawasan pariwisata" – Arta Mulyamin

"Secara tidak langsung pendapatan yg semakin besar ini bisa jadi menguntungkan ke sisi masyarakat, asalkan pemerintah memang menggunakan uang tersebut untuk kepentingan rakyat, misalnya untuk membangun rumah murah bagi masyarakat yang tidak mampu" – Nurul Ilmi

Nurul Ilmi juga telah memberikan satu case study yang menunjukan bahwa demand untuk akomodasi baik yang melalui online seperti Airbnb atau tidak juga bergantung terhadap destinasi wisata yang ada di suatu daerah.

"Ada satu daerah di sulsel kabupaten Gowa, Malino (destinasi wisata) banyak juga warga yg menyewakan rumah ataupun kamar secara langsung tdk melalui online. Jadi penawarannya melalui spanduk atau papan di jalan. Tapi yang saya liat hanya ramai saat musim liburan mis: tahun baru, libur panjang dan sebagainya." – Nurul Ismi

Dampak Airbnb Terhadap Industri Perhotelan

Di tengah-tengah diskusi, sebuah pertanyaan yang menarik yang mempertanyakan mengenai dampak Airbnb terhadap industry perhotelan juga dipertanyakan oleh Ira Amaliyah:

"Kebradaan airbnb ini dapat menimbulkan crisis housing. Saya penasaran dengan bagaimana dampaknya terhadap industry perhotelan. Jelas keberadaan mereka tergeser bukan?"-Ira Amaliyah

Komunitas citizen menggambil kesimpulan berdasarkan studi kasus dari London bahwa demand untuk perhotelan memang berkurang namun satu catatan penting adalah bagaimana servis-servis yang disediakan oleh Airbnb dan Hotel seperti biasanya; dan juga jenis pariwisata yang tersedia itu memiliki target market yang berbeda-beda. Hal tersebut sangat berpengaruh terhadap jenis akomodasi yang dibutuhkan bagi penyewa. Untuk hal-hal lain seperti akses dan kemudahan transaksi sudah tidak relefan lagi dalam perdebatan ini karena sudah banyaknya jasa-jasa pencari hotel online seperti traveloka.

Apakah menurut kalian regulasi yang dikeluarkan pemerintah SF untuk meregulasi Airbnb ini sudah efektif?

Berikut ini adalah 2 key regulation yang dikeluarkan dan telah kami bahas:

Sewa jangka pendek dibatasi 60 hari berturut-turut
Penyewa harus mendaftarkan rumahnya ke pemerintah dan mbayar pajak hotel senilai 14%

"Menurut aku efektif karena kalau penyewaannya di batasi, jelas untk penyewa yg ingin menyewa dengan jangka waktu yang lama akan tereliminasi. Sehingga penyewanya ini akan beralih me alternative yg lain."– Ira Amaliyah

"Kalau dari sudut pandang penyewa ya kalau hanya untuk kebtuhan wisata efektif. Tapi kalau aku student ini bisa menyulitkan aku, karena sehrusnya bisa ada pilihan seperti kos kosan dengan sewa setengah tahun atau satu tahun gitu Kalau dari sudut pandang pemilik Airbnb mereka bisa berfikir dua kali kalau ada pajak. Karena yang ditakutkan adalah jangan sampai di SF itu didominasi oleh airbnb. Rumah harus kembali ke fungsiny sebagai tempat tinggal penduduk itu sendiri. Saya melihat ini, sebagai bentuk upaya pemerintah untuk mengurangi orang-orang yang bergntung terhadap pemasukan dari Airbnb saja." – Satriani Zain

"Efektif, namun sewa jangka pendek dibatasi 60 hari berturut2 ini apakah berlaku di satu properti sajakah? Atau bisa di sambung lagi tp dngan mencari rumah lain misalnya. Penetapan harga juga, apakah penyewaan airbnb ini memang dbyarnya per hari? Juga, tdk menutup kemungkinan klo ada yg ingin menginap agak lama, negosiasi harga bisa terjadi?"– Echi Rachmat

Secara garis besar dan dilihat dari permukaan, regulasi tersebut dapat kami simpulkan sebagai usaha yang efektif dalam meminimalisir dampak negatif housing crisis yang ditimbulkan oleh Airbnb. Pertanyaan-pertanyaan yang disampaikan oleh Echi Rachmat juga telah menunjukan bahwa dibutuhkannya pemahaman yang lebih dalam mengenai policy ini untuk dapat menilai kesuksesan policy tersebut, namun secara garis besar kami berpendapat bahwa innovasi seperti Airbnb membawa dampak positif namun membutuh kan regulasi yang memastikan keadilan bagi seluruh pihak yang terlibat.

Policy Making dan Kemjuan Teknologi

Berikut ini adalah pendapat anggota komunitas citizen dalam menanggapi perubahan teknologi:

"Dalam menghadapi perubahan teknologi sebenarnya salah satu fungsi dari teknologi itu itu memudahkan kehidupan. Masalahnya, teknologi yang membantu itu bagi sebagian orang dapat menjadi konflik sumber konflik. Kalau menurut saya, untuk mencegah dampak buruk dari airbnb kita (Indonesia) dapat mengadopsi regulasi dari luar yang telah menerapkan regulasi bagi penyedia jasa short stay seperti Airbnb. Regulasinya sendiri harus tegas dan berjalan sebelum terjadi masalah-masalah perumahan seperti di SF." – Echi Rachmat

"Saya berharap usaha konvensional juga sebaiknya membenahi diri, liat kelemahannya dimana kemudian diperbaiki. (Dan pemerintah tidak membuat regulasi yang) akan membuat yang sudah mudah di akses menjadi turun levelnya kembali ke konvensional" – Nurul Ilmi

"Semuanya menurut saya butuh pengendalian. Sebenarnya teknologi sangat membantu, tapi mengambil contoh seperti moda transportasi online sendiri itu dapat menjadi suatu maslah karena dapat mematikan yang konvensional. Untuk AirBnb sendiri di Indonesia belum berdampak besar. jadi ini menurut saya ini masih baru dampak positifnya yang terlihat dan terasa. Karena tanpa airbnb pun penyewaan konvensional yang digunakan khususnya di daerah destinasi wisata masih akan ada." – Satriani Zain

"(Dalam konteks issue transportasi, namun dapat juga diaplikasikan kedalam konteks issue perumahan) salah satu jalan tengahnya menurut saya bisa sharing economy antra online dengan konvensional. Jika salah satu melanggar (kesepakatan berdasarkan zonasi), bisa dikenakan kredit/disinsentif. Itu semua bisa dicoba dgn teknologi+desain." – Devil Rinaldo

_________________________________________________________________________________

Diskusi forum komunitas citizen dilaksanakan setiap minggu dengan tujuan memperluas wawasan anggotanya atas issue-issue perkotaan. Untuk komentar, pertanyaan mengenai hasil diskusi dan informasi mengenai kegiatan komunitas kami dapat anda ditinggalkan di kolom komentar atau bisa di email ke komunitas.citizen@gmail.com

Moderator diskusi & penulis: Satia Putra
Satia Putra saat ini sedang menempuh pendidikan S1 di University College London dalam program BSc Urban Planning, Design and Management (email: satia.putra.15@ucl.ac.uk)

Review Artikel - Place and Place-making in Cities: A Global Perspectives

March 25, 2017
By Komunitas Citizen
0 Comments

Ditulis oleh Satia Putra - London, 9 Maret 2017

Critical Summary of ‘Place and Place-making in Cities: A Global Perspectives’

John Friedmann (2010)

In the ‘Place and Place-making in Cities: A Global Perspectives’, Friedmann (2010) has highlighted how the urbanising region have failed to manage and recognise the need of ordinary people under tight global competition. Friedmann argues that this has led to the creation of an unfair space or “placelessness” which intensify social issues in cities and its surroundings. The writer’s purpose of writing this article is to construct a definition and criteria of place from a planner perspective; and also to identify mistakes that have been made in handling urban growth and giving a solution on how it should be managed. This critical summary will look at these definition, criteria and suggestion; And use case studies from the city of Nairobi and Jakarta to show how place could be considered in different scales and how good intention of relocation has been misinterpreted because of its bad execution.

Friedmann (2010) defines place as a “small, three-dimensional urban space that is cherished by people who inhibit it”. To elaborate its definition, the writer uses criteria such as:

(1) Small space

(2) Inhibited

(3) Cherished or valued by people

(4) And space to encounter & gather

These criteria have highlighted how the intensity of social connection and interaction are important factors for space such as the urban slums, to be considered as place. However, a study in Nairobi has shown that slums also had increases rate of crime such as rape in the city (Kabiru, et. al., 2012) which has been identified by Friedmann as a result of placelessness. This has shown that urban slum under the criteria that is given by author is not placeless. Nevertheless, slum in the wider scale or in the urban context should be considered as placeless because of the interrelation between the slum and the city has led to a dysfunctional urban society.

Friedmann then reiterates how eviction or relocation of a neighbourhood have destroyed social pattern that has been built, thus negatively impacted well-being of its members. The writer argues that evictions is done because of the consequences of growth which require a more

profitable development in order to be able to compete in the global world. However, in a case study of Jakarta, the underlying purpose of its recent relocation in Kalijodo is for the safety of the neighbourhood. Kalijodo is well-known for its seasonal flooding and being one of the biggest red light district in the city (Harvey and Wu, 2016), thus making the space not suitable to live in. Furthermore, the land is then redesigned to be a public park which consolidate social interaction in the city.

Governor of DKI Jakarta inaugurate Kalijodo Park

Nonetheless, it can be argued that the purpose of the relocation plan has not been communicated clearly to the community, which has led to many misunderstanding and conflicts throughout its process (Harvey and Wu, 2016). In relation to the issue, Friedmann concluded his article by suggesting that place-making should be initiated by the government to be done by neighbourhood and for neighbourhood with the guidance of professionals such as planner.

References

Adimaja, M. (2017) Ahok Set to Inaugurate Kalijodo Park as Governor on Sunday. Available from: http://www.thejakartapost.com/news/2017/02/09/ahok-set-to-inaugurate-kalijodo-park-as-governor-on-sunday.html [Accessed 9 March 2017]

Friedmann, J. (2010). ‘Place and place-making in cities: a global perspective’. Planning Theory & Practice, 11(2), 149-165.

Harvey, A. & Wu, A. (2016) Kalijodo: Demolition of Jakarta's Red Light District Leaves Hundreds Facing Eviction. Available from: http://www.abc.net.au/news/2016-02-24/jakarta-demolition-of-kalijodo-leaves-hundreds-facing-eviction/7194330 [Accessed 9 March 2017]

Kabiru, Caroline, W., et. al. (2012). ‘Making it: understanding adolescent resilience in two informal settlements (slums) in nairobi, kenya’. Child & Youth Services, 33(1), 12-32.